Heimstaden
Nefnda- og greiningarsvið Alþingis
b.t. velferðarnefndar
Smiðju-Tjarnargötu 9
101 Reykjavík
Kópavogur22.4.2024
Efni: Umsögn við frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994
(húsnæðisöryggi og réttarstaða leigjenda)
VÍsað er Í þingskjai nr. 1134, lagafrumvarps sem er til meðferðar fyrir 154. löggjafarþingi.
Almennt eru Heimstaden þeirrar skoðunar að þær breytingar sem kynntar eru séu til þess fallnar
aö draga úr framboöi leiguhúsnæðis og vinna gegn tilgangi sínum og langtíma hagsmunum
leigjenda.
Að þessu sögðu er ástæða til að ávarpa nokkur ákvæði frumvarpsins sérstaklega.
a-c-liðir 7. gr.
í a-c-liðum 7. gr. frumvarpsins er efnislega lagt til að reistar verði hömlur viö breytingum á fjárhæð
húsaleigu. í fyrsta lagi veröur t.d. óheimilt aö tengja leiguverö viö þróun vísitölu í tímabundnum
samningum, í öðru lagi verða lögfestar ástæður sem veröa að vera til staðar eigi að reynast unnt
aö breyta leigufjárhæð á leigutíma og í þriðja lagi fest í lög það viðmið að leigufjárhæð gildandi
leigusamnings teljist sanngjörn komi til endurnýjunar eða framlengingar hans.
Rétt er að vekja athygli á að ákvæði a-, b- og c-liða 7. gr. frumvarpsins, sem takmarka eiga heimild
aöila leigusamnings til að semja um breytingar á leiguverði í 12 mánaða samningum eða styttri,
munu skapa skekkju milli greiösluprófíls leigusaia og leigutaka.
í meirihluta tilfella er leigusali með greiösluprófíl hvort sem hann stafar af vaxtabreytingu á
fjármögnun hans og eða vegna þess að fjármögnun sem hvílir á hinu leigða er verötryggð. Það aö
banna aö leiga fylgi vísitölu neysluverös líkt og greiðslubyrði leigusala gerir í mörgum tilvikum mun
auka áhættu teigusala og því stuðla að hækkun leigufjárhæöa og kann að draga úr framboði
leiguhúsnæðis. Þá geta áhrifin einnig oröiö þau að leigusalar hætti einfaldlega að bjóða upp á
leigusamninga til styttri tíma en 12 mánaða og þannig skerðist fjölbreytileiki leigusamninga sem
leigutökum standa til boða í dag.
Heimstaden leggjur til að ákvæði a-c-liða 7. gr. verði felld brott úr frumvarpinu.
d-liður 7. gr.
Í d-lið 7. gr. frumvarpsins er lagt til að kveðið verði á um að leigusali skuli skrá fjárhæð húsaleigu
og breytingar á henni í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.
Ekki verður séð að í frumvarpinu sé það ávarpað aö óþarft sé að skrá breytingar leiguverðs sem
helgast af umsömdum breytingum á leigufjárhæö, t.d. vegna tengingar við vísitölu neysluverð í
Heimstaden ehf., Hlíðasmára 15, 201 Kópavogi, Heimstaden@heimstaden.is
mailto:Heimstaden@heimstaden.is
Heimstaden
lengri samningum. Væri mjög óeölilegt ef skrá þyrfti sli'kar breytingar með reglubundnum hætti.
Við hæfi væri að það yrði tekið fram með skýrum hætti í lögskýringargögnum að skráningarskyldan
taki ekki til sli'kra breytinga.
Að auki þyrfti slík skráning að vera flokkuð eftir þvi' hvort að leigusamningur sé t.d. gerður m i LLi vina
og ættmenna eða aö boðin séu vildarkjör sem helgast af vinskap leigusala og leigutaka. Veröi þaö
ekki gert er hætt viö aö skráningin Leiði frá skakka verömyndun í upplýsingum úr leiguskrá. Aö
sama skapi þarf aö ganga úr skugga um aö leigusamningar óhagnaðardrifinna LeiguféLaga eöa
félaga sem notið hafa opinbers stuðnings á hvaöa formi sem hann er skekki ekki verðupplýsingar.
Mikilvægt er aö skráningin verði ávaLlt aðgreind svo rétta mynd gefiö af eðlisólíkum samningum.
a-liður8. gr. (37. gr. a.)
í a-Uð 8. gr. frumvarpsins er lögö til sú tálmun viö hækkun leiguverðs að hún verði aö helgast af
verulegri hækkun á rekstrarkostnaði húsnæöisins eða heildarsafns húsnæðis í eigu lögaöila sem
Í atvinnuskyni leigir út húsnæði.
Að mati Heimstaden er verulega óskýrt hvaðfelst í oröunum „veruleg hækkun“ á rekstrarkostnaði.
Í Ijósi þess aö verið er að leggja til breytingar á húsleigulögum til að styrkja stöðu leigutaka er afar
mikilvægt að ákvæði laganna séu skýr og auðskiljanleg.
Orðalag sem býður upp á matskennda túlkun eru ekki til þess faLLin að auðvelda samskipti
leigutaka og leigusala þegar kemur aö endurskoðun leiguverös. Þá er rétt aö hafa í huga að
kostnaður leigusala er ekki einungis rekstrarkostnaður, heldur einnig fjármagnskostnaður og
fórnarkostaður þess fjármagns sem Leigusali bindur í fasteign sinni. Því kann að myndast ákveðin
bjögun milLi kostnaðar og tekna leigusala þegar breytingar á leiguveröi taka eingöngu miö af
rekstrarkostnaði, sem getur orðið fráhrindandi fyrir leigusala og dregiö úr framboði
leiguhúsnæðis.
b-liður 8. gr. (37. gr. b.)
í b-liö 8. gr. frumvarpsins er Lagt til að aðilum leigusamnings verði heimilað aö krefjast Leiörétti nga r
á fjárhæð húsaleigu til samræmis við markaðsleigu sambærilegs húsnæðis og eftir atvikum kæra
til kærunefndar húsamála.
Hugtakið markaðsleiga er hvergi skilgreint í ákvæðum frumvarpsins hetdur er Látið að því Liggja að
skráning leigusamninga í leiguskrá húsnæðisgrunns muni leiða markaðsverðiðfram. Þá ertil þess
að líta að einhver hlýtur að þurfa að bera þann kaLeik að bera skráðar upplýsingar saman og
afmarka hvaða leiga og hvaða leiguverð getur talist sambærilegt. Þaö mat kann hins vegar aö
reynast verulega fLókið enda eru forsendur leigufjárhæöa mjög mismunandi eftir m.a. ástandi
húsnæðis, byggingartíma, staösetningu, hvaða gæði fylgja, hvaða þjónustu leigusali veitir
leigjanda o.s.frv.
Hér er því á ferðinni óheppilega matskennt hugtak, markaðsleiga, sem þarfnast nánari skýringar.
Eins og áður segir er orðanotkun sem býður upp á matskennda túlkun ekki til þess fallin að
auðvelda samskipti miLli leigutaka og leigusala þegar kemur aö endurskoðun leiguverðs. Þá kann
sú óvissa leigusala að eiga hættu á leiðréttingu á leiguverði án heimildar leigusala til riftunar að
draga úrframboði íbúöa. Heimstaden leggurtilað tilvísanir í markaðsleigu U'kt og þær komafram
í núverandi frumvarpsdrögum verði felldar út enda ekki til þess falLnar að stuðla að einfaldari og
skýrara regluverki.
Heimstaden ehf., HU'öasmára 15, 201 Kópavogi, Heimstaden@heimstaden.is
mailto:Heimstaden@heimstaden.is
Heimstaden
Dæmi: Leigusali leigir út íbúð á 300.000 kr. á mánuði til 5 ára. í kjölfar undirskriftar beggja aöila
krefst leigjandi leiöréttingar við kærunefnd húsamála ogfær leiguna lækkaöa niöur í 250.000 kr. á
mánuði þar sem nefndin telur það vera gangverð á svæðinu. Þá er leigusali bundinn
viðskiptasambandi sem hann kann aö vera mótfallinn, til 5 ára. En leigusali kynni að hafa
ráöstafaö íbúöinni meö öörum hætti ef honum hefði verð kunnugt um vænt hlutskipti. t.d. búið
sjálfur í henni, selt hana eöa leigt einhverjum nákomnum á lægri kjörum. Án tillits til hugsanlegrar
vísitölutengingar væri tjón leigusala í þessu tilfelli 3.000.000 kr. á leigutímanum vegna niöurstöðu
kærunefndar. Þetta er til þess fallið að fæla leigusala frá löngum samníngum, pvert gegn vilja
löggjafans. Sú óvissa sem þessu fylgir almennt gerir íbúöir til langtíma leigu aö minna aölaöandi
fjárfestingakosti en ella, sem er til þess falliö aö draga úr framboöi leiguhúsnæðis.
14. gr.
í 14. gr. frumvarpsins eru lagðar upp verulegar takmarkanir á frelsi aöila leigusamnings til
samninga. Meginregíunni er einfaldlega vikið til hliðar og í stað hennar kemur sú meginregla aö
ekki megi segja upp húsaleigusamningum nema undirtilteknum kringumstæöum sem eru taldar
upp í greininni.
Afstaöa Heimstaden er sú að með 14. gr. frumvarpsins sé ekki aðeins verið aö hefta
samningafrelsi með íþyngjandi hætti heldur einnig stuðlað að fábreytni á leigumarkaði. Það að
heimila eingöngu uppsögn á ótímbundnum leigusamningum við tilteknar aðstæður mun þvert á
markmiö frumvarpsins fæla leigusala frá því að gera ótímabundna leigusamninga.
í frumvarpinu er mikið lagt upp úr því að auka hlutverk kærunefndar húsamála, sem er sérstakt í
Ijósi þess að í dag tekur aö jafnaði tvo mánuði aö fá niöurstööu nefndarinnar. Aö auki hefur
ríkisstjórnin gefið til kynna aö þaö standi fyrir dyrum aö fækka nefndum til hagræöingar. Ákvæði
frumvarpsins stefna í öfuga átt, þ.e. að auka verulega umfang kærunefndarinnar. Það mætti
ramma betur inn hvaöa mál eigi í raun heima fyrir nefndinni, þannig að mál af svipuðu meiði eigi
erindi til nefndarinnar, t.d. mál sem varða afmarkaöan ágreining. Þannig má stuöía aö styttri
úrvinnslutíma og aukinni skilvirkni. Til að mynda mætti takmarka úrskurðarvald nefndarinnar um
„sanngjarnt" leiguverð við endurnýjun leigusamninga eöa eölisbreytingu á leigusambandi þegar
gæði hins leigða skerðast af einhverjum ástæðum þannig að óeðlilegt verði að greidd sé full leiga
á meöan skerðingarástand varir.
Heimstaden ehf., Hlíðasmára 15, 201 Kópavogi, Heimstaden@heimstaden.is
mailto:Heimstaden@heimstaden.is