Austurstræ ti 8-10
150 Reykjavík
Reykjavík, 19. júní 2020
Umsögn Öryrkjabandalags Íslands (ÖBÍ) um frumvarp til laga um
breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44 /19 98 (hlutdeildarlán)
Inngangur
Lengi hefur verið beðið eftir úrræði til húsnæðiskaupa fyrir þá einstaklinga sem eru með
lægstar tekjur í íslensku samfélagi, þetta er hópur sem hefur ekki hlotið mikla athygli
stjórnvalda hingað til. Við fögnum framkomu frumvarpsins og að það verði loks í boði
húsnæðislán sem gagnast á þeim hópum sem hafa hingað til ekki haft tækifæri til að eignast
húsnæði eða fyrir þá sem misstu húsnæðið sitt í kjölfar hrunsins. Þetta er því mikið réttlætismál
í samfélagi sem hefur beinlínis stuðlað að fátækt með þeim hætti að fólki er haldið í fátækt
vegna gríðarlegra skerðinga og skilyrðinga. Það verður að tryggja að frumvarpið nái markmiði
sínu, að bæta stöðu ungs fólks og tekjulágra á húsnæðismarkaði. Séu takmarkanir eða
skilyrðingar of íþyngjandi fyrir þá einstaklinga sem vildu nýta sér þessa leið, er hætta á að
markmið frumvarpsins náist ekki. Frekar að líta til ívilnandi leiða fyrir þennan hóp. Það er
hagur ríkisins og samfélagin alls að fólk geti eignast húsnæði og langtíma samastað.
Mikilvægt er að benda á að eigi öryrkjar ekki að falla utan þessa frumvarps þá verður að draga
úr þeirri kjaragliðnun sem hefur átt sér stað undanfarin ár þar sem hækkun lífeyris
almannatrygginga hefur ekki fylgt eða tekið mið af launaþróun, þrátt fyrir að ákvæði þess efnis
í 69. gr. laga um almannatryggingar.
Hlutdeildarlán fyrir tekjulága
Margt gott er að finna í greinagerðinni og meðal annars kemur fram rökstuðningur fyrir því að
þörf sé á stuðningi við tekjulága. Einnig er komið inn á að tekjulágir eigi oft og tíðum erfitt með
að standast greiðslumat og eftir atvikum að greiða afborganir af hefðbundnum húsnæðislánum
og rekstrarkostnað húsnæðis. Fyrir þennan hóp skipt mánaðarlegur húsnæðiskostnaður og
húsnæðisöryggi meira máli en hröð eignamyndun. Þess vegna vekur það furðu að gerð sé
krafa um að einungis megi taka lán til 25 ára. Fyrir lágtekjufólk er lán til 25 ára að öllum
líkindum mjög íþyngjandi og er oft eini möguleikinn fyrir þennan hóp að taka lán til lengri tíma
til dæmis til 30 eða 40 ára. Þá á þessi hópur oft afar erfitt með að safna fyrir útborgun í húsnæði
og væri æskilelgt að liðka fyrir þeim möguleika að útborgunin væri lægri á móti hærri prósentu
hlutdeildarláns.
Ef tekið er dæmi um ungan barnlausan einstakling með fyrsta örorkumat fyrir 25 ára og einu
tekjurnar eru örorkulífeyrir og heimilisuppbót, þá eru ráðstöfunartekjur einstaklingsins tæpar
280 þúsund kr. Ef reiknivél HMS um bráðarbirgðagreiðslumat er notuð og áætlað kaupverð sé
30 milljónir þá hefur einstaklingurinn sem hér um ræðir greiðslugetu á mánuði upp á tæp 118
þúsund eða rúmlega 42% af ráðstöfunartekjum. Sem er rýmra viðmið en það sem nefnt er í
frumvarpinu. Það vekur einnig athygli að úrræðin samkvæmt greinagerð frumvarpsins miða
við að hlutdeildarlánin verði veitt til þeirra sem eru í 4. - 7. tekjutíund en einstaklingar á
örorkulífeyri og tekjulágir falla ekki þar undir og hafa samkvæmt því ekki aðgang að
hlutdeildarláni nema ef um undanþágu væri að ræða. ÖBÍ leggur til að hækka viðmið hámarks
greiðslubyrði á almenna húsnæðisláninu svo að tekjulægsti hópurinn geti nýtt sér þessi lán.
Endurgreiðsla hlutdeildarlánsins
Samkvæmt 5. mgr. 29. gr. c. verður hlutdeildarlán veitt á öðrum veðrétti á eftir fasteignaláni
samkvæmt lögum um fasteignalán til neytenda og ber hvorki vexti né afborganir á
lánstímanum. ÖBÍ telur þetta villandi þar sem vextir verða reiknaðir við sölu og liggja því ekki
fyrir þegar einstaklingur tekur lánið. Tekið er fram í frumvarpinu að ef tekjur lántaka á
lánstímanum hækka umfram tekjumörk þá þurfi að greiða vexti af láninu, mikilvægt er að það
liggi fyrir hvernig þeir vextir verða reiknaðir.
ÖBÍ gerir athugasemd við að stjórnvöld ætlast til þess að einstaklingur ráðstafi
séreignarsparnaði sínum inn á húsnæðislán. Betra væri að setja inn í frumvarpið að það væri
æskilegt en ekki krafa. Einnig er óvíst hversu lengi þessi aðgerð um séreignarsparnað stendur
til boða þar sem heimild þar um gildir einungis til 30. júní 2021. Mikilvægt er að vekja athygli
á því að í frumvarpinu er tekið skýrt fram að eigi einstaklingur meira en 5% eigið fé kemur það
sem umfram er til lækkunar á hlutdeildarláni. Fatlað fólk getur til dæmis verið í þeirri stöðu að
eiga dýra sérútbúna bíla og verður því að tryggja að það komi ekki til lækkunar lánsins. Einnig
gæti einstaklingurinn átt fjármagn sem hann hafi hugsað sér til að innrétta íbúðina vegna
fötlunar og/eða aðrar aðstæður legið að baki því að einstaklingur vilji halda einhverri upphæð
af eigin fé.
Að leigja út eigið húsnæði
Þegar einstaklingur fer þá leið að kaupa sér húsnæði hvort sem er með almennum
fasteignarlánum eða hlutdeildarlánum þá er hann að fjárfesta í séreign. Því vekur það furðu
að settar séu þær hömlur í frumvarpinu að einstaklingur megi ekki ráðstafa sinni eign eins og
hann kýs. Fólk þarf að geta haft tækifæri á því að flytja t.d. í styttri tíma til útlanda eða annað
á landinu vegna t.d. náms, vinnu eða vegna veikinda og geta þá leigt íbúð sína og haft frelsi
til að koma aftur í íbúð sem viðkomandi hefur sannarlega fjárfest í.
Hagkvæmni og algild hönnun
Eitt helsta markmið lagananna er að hvati fyrir byggingaraðila til að byggja hagkvæmt
íbúðarhúsnæði. Ekki hefur enn komið fram skilgreining á hvað er hagkvæmt íbúðarhúsnæði
og ekki er komið inn á algilda hönnun í þessu samhengi. Þorri mannvirkja sem byggður er á
að vera aðgengilegur öllum og algild hönnun höfð í hávegum, skv. ákvæðum
byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Mikilvægt er að hagkvæmni verði ekki á kostnað algildrar
hönnunar. Einnig þarf að taka tillit til mismunandi þarfa fólks til að mynda getur stærðarkrafan
komið niður á umgengisforeldrum. Hreyfihamlaðir þurfa meira rými vegna hjálpartækja, meira
rými í kringum sig og stærri salerni. Þeir einstaklingar sem eru með NPA þurfa einnig að hafa
auka herbergi fyrir þann einstakling sem aðstoðar þá. Íbúðir fyrir fatlað fólk eru oft svokallar
„æviíbúðir" í því felst að þegar fatlaður einstaklingur kaupir sér fasteign þá er líklegt að hann
muni búa þar að stærstum hluta ævi sinnar og muni einnig verja miklum tíma innan veggja
heimilisins.
Lán fyrir nýju húsnæði
Það er mjög gagnrýnivert að aðeins sé lánað út fyrir nýbyggingum. Mikilvægt er að benda á
að nýbyggingar eru yfirleitt dýrari en eldri hús. Það má því velta því upp hvort það sé stefna
stjórnvalda að halda láglaunafólki og öryrkjum frá því búa miðsvæðis í Reykjavík eða á
landsbyggðinni þar sem minna er til af nýju húsnæði Þetta skilyrði getur leitt til þess að fólk
geti ekki haldið börnunum sínum í sínu skólahverfi eða hafi fullt búsetufrelsi. Á það má benda
að fram kemur í greinargerðinni dæmi um þá leið sem farin var í London þar sem
fasteignarverð er almennt hærra en annarsstaðar í Bretlandi að veita hærra hlutdeildarlán
vegna þess eða allt að 40%. Lítið er um nýbyggingar á landsbyggðinni og þó svo að talað sé
um í greinagerðinni að þetta geti hjálpað til við að byggja upp á köldum svæðum þá má spyrja
hversu mikill hvati er fyrir byggingarverktaka að byggja þar.
Niðurstöður og tillögur
Nýbyggingar á Íslandi eru dýrar og því teljum við að það væri mjög til bóta að hafa möguleika
á að fjárfesta hvort heldur sem er í gömlu eða nýju húsnæði, þannig að fólk hafi val um hverfi
og tegund húsnæðis út frá sínum þörfum og löngunum.
Ef vel ætti að vera og lög um hlutdeildarlán ættu að gagnast örorkulífeyrisþegum þarf að rýmka
skilyrðin þannig að hlutdeildarlánið nemi hærri prósentu af kaupverði. Auk þess væri til mikilla
bóta að almennu húsnæðislánin væru til 30-40 ára. Þetta ætti ekki að vera undanþáguákvæði
heldur möguleiki og á það við um fleiri undanþáguþætti þessa frumvarps. Örorkulífeyrisþegar
ættu að geta sótt um þetta úrræði án þess að falla inn í undanþáguhóp. Þessu frumvarpi er jú
ætlað að gagnast tekjulægstu hópunum.
Virðingafyllst
Þuríður Harpa Sigurðardóttir
formaður Öryrkjabandalags Íslands