Velferðarnefnd Alþingis
Nefndarsvið Alþingis
Austurstræti 8-10
150 Reykjavík
SA
SAMTOK
ATVINNULÍFSINS
o
Reykjavík, 19. júní 2020
Efni: Umsögn um frumvarp laga um breytingu á lögum um húsnæðismál
(hlutdeildarlán)
Mál nr. 926
Samtök atvinnulífsins hafa tekið til umsagnar frumvarp félags- og
barnamálaráðherra til laga um hlutdeildarlán. Frumvarpið er afrakstur vinnu sem
hófst í aðdraganda kjarasamningsviðræðna á almennum vinnumarkaði. Markmið
frumvarpsins er að bæta stöðu ungra og tekjulágra á húsnæðismarkaði. Samtök
atvinnulífsins taka undir mikilvægi þess að styðja sérstaklega við þessa hópa. Þá
mun úrræðið hafa jákvæð áhrif á byggingamarkaðinn og getur virkað sem
sveiflujafnari á þann markað þegar hægir á nýbyggingu íbúðarhúsnæðis. Samtök
atvinnulífsins setja þó fyrirvara við frumvarpið sem þau vilja koma á framfæri.
1. Læra þarf af reynslu annarra ríkja af sambærilegum úrræðum og sníða af
helstu agnúa hlutdeildarlánanna til að endurtaka ekki mistök þessara ríkja.
2. Nokkur skilyrði frumvarpsins vinna gegn því markmiði að hjálpa
tekjulágum að kaupa sér fasteign og leiða til þess að stuðningurinn renni
að stórum hluta til þeirra sem þurfa ekki á honum að halda.
3. Heimildir ráðherra til að setja reglugerðir sem eiga að kveða nánar á um
hlutdeildarlán eru of rúmar.
Inngangur: Bætt staða ungra og tekjulágra við fasteignakaup er mikilvægur
hlekkur í stuðningi stjórnvalda við Lífskjarasamninginn
Eitt af markmiðum stjórnarsáttmálans er að bæta stöðu ungra og tekjulágra á
húsnæðismarkaði. Skref í átt að því markmiði hafa verið tekin á kjörtímabilinu
með að festa skattfrjálsa ráðstöfun séreignasparnaðar í sessi, áframhaldandi
uppbygging almenna íbúðakerfisins ásamt fleiri smærri og sérhæfðari verkefnum.
Í aðdraganda kjarasamningsviðræðna haustið 2018 skipuðu stjórnvöld átakshóp
um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á
húsnæðismarkaði (hér eftir átakshópurinn). Átakshópurinn skilaði af sér 40
tillögum í byrjun árs 2019 sem voru grunnurinn að aðgerðum sem stjórnvöld birtu
samhliða undirritun Lífskjarasamningsins 3. apríl 2019.
Í þeim aðgerðum var að finna fyrirheit um að unnið yrði með aðilum
vinnumarkaðarins til að finna skynsamlegar leiðir til að auðvelda ungu fólki og
tekjulágum fyrstu fasteignakaup t.d. með svokölluðum hlutdeildarlánum. Útfærsla
þessara hlutdeildarlána lítur dagsins ljós í frumvarpi þessu sem er til umsagnar og
var ekki unnin í samráði við Samtök atvinnulífsins.
Samtök atvinnulífsins | Borgartúni 35 | 105 Reykjavík | Sími 591 0000 | Netfang sa@ sa.is | www.sa.is
mailto:sa@sa.is
http://www.sa.is
SA
n•m»
Í frumvarpinu er lagt til að fyrstu kaupendur og þeir sem hafa ekki átt eigið
húsnæði í fimm ár eða lengur geti fengið allt að 20% af kaupverði nýbyggðrar
hagkvæmrar íbúðar í hlutdeildarlán frá ríkinu að uppfylltum ákveðnum
skilyrðum. Lánin bera enga vexti né afborganir heldur eru svokölluð kúlulán þar
sem lánþegi greiðir upp lánið við sölu íbúðarinnar og afmarkast sú upphæð við
sama hlutfall af söluverði íbúðarhúsnæðis og upphafleg lánveiting nam af
kaupverði. M.ö.o. mun lánið bera vexti sem nemur breytingu fasteignaverðs og
stjórnvöld hafa þar af leiðandi beina hagsmuni af því að fasteignaverð muni hækka
á þessum eignum á sama tíma.
1. Reynsla annarra ríkja ekki góð
Í greinargerð frumvarpsins kemur fram að sambærilegum úrræðum verið komið
á í Englandi, Skotlandi og Wales. Breska þingið samþykkti Help to Buy (H2B eða
HtB) árið 2013. Þegar frumvarpið var lagt fram í breska þinginu þótti það mjög
umdeilt og var mjög gagnrýnt af aðilum vinnumarkaðarins og fræðimönnum.
• Fjöldi hagfræðiprófessora og hagfræðingar hjá hagsmunasamtökum voru
sammála um að úrræðið gæti unnið gegn markmiðum sínum.
• Alþióðagialdeyrissíóðurinn varaði við hættunni á að úrræðið gæti unnið
gegn markmiði sínu og hækkað fasteignaverð.
• Skrifstofa ábyrgra ríkisfiármála (e. Office o f Budget Responsibility) varaði
við því að úrræðið myndi líklega hækka fasteignaverð.
Hafa ber í huga að einn grundvallarmunur var á Help to Buy og hlutdeildarlánum.
Það var ríkisábyrgð á hluta fyrsta veðláns en sú ríkisábyrgð var afnumin árið 2017.
Nú þegar sjö ár eru liðin frá gildistöku Help to Buy er komin ágæt reynsla á kerfið.
Þrátt fyrr að Help to Buy hafi náð einu markmiði sínu, sem var að fjölga íbúðum og
koma byggingariðnaðinum aftur á skrið eftir efnahagskreppuna 2008, þá eru
stjórnvöld þessara landa sammála um að úrræðið sé of almennt og standi til boða
fyrir of marga sem þurfa ekki á því að halda.
England
Í september árið 2019 birti neðri deild breska þingsins skýrslu um
hlutdeildarlánin sín (e. Equity loan scheme). Niðurstaða skýrslunnar var að þrátt
fyrir að úrræðið hafi verið framlengt og að útgjöld sem fóru í það séu áttfalt hærri
en upphaflega stóð til er ávinningur framlengingar úrræðisins óljós. Markmið
úrræðisins um að auka framboð af nýju íbúðarhúsnæði og efla byggingargeirann
gekk eftir. Ráðuneyti málaflokksins metur að úrræðið hafi fjölgað íbúðum um 14%
frá 2013. En þrátt fyrir að tekist hafi að fjölga íbúðum með hjálp þessa úrræðis
töldu 63% sem nýttu sér það að þau hefðu geta keypt sér íbúð án Help to Buy.
Skotland
Þann 11. júní síðastliðinn birti ríkisstjórn Skotlands matsskýrslu á þremur
úrræðum, Help to Buy (HtB) og tveimur öðrum. Þar gekk markmið HtB um að
fjölga ódýrum íbúðum eftir og verð á HtB íbúðum hefur verið lægra en meðalverð
íbúða í Skotlandi. En HtB íbúðir voru samt sem áður 20% dýrari en meðalverð
íbúða fyrstu kaupenda. Þá töldu 56% þeirra sem keyptu íbúð með hjálp HtB að
þeir hefðu getað keypt íbúð án úrræðisins.
2
https://www.independent.co.uk/news/business/analysis-and-features/economic-focus-does-anyone-think-help-to-buy-is-a-good-idea-8849839.html
https://www.ft.com/content/6f8c2d50-30f3-11e3-b478-00144feab7de
https://www.theguardian.com/money/2013/mar/26/help-to-buy-house-prices-obr
https://www.parliament.uk/business/committees/committees-a-z/commons-select/public-accounts-committee/news-parliament-2017/help-to-buy-report-published-17-19/
https://www.gov.scot/binaries/content/documents/govscot/publications/research-and-analysis/2020/06/evaluation-scottish-government-shared-equity-schemes/documents/evaluation-scottish-government-shared-equity-schemes/evaluation-scottish-government-shared-equity-schemes/govscot%3Adocument/evaluation-scottish-government-shared-equity-schemes.pdf?forceDownload=true
Þá gaf Miðstöð efnahagslegs árangurs (e. Centre fo r Economic Performance) hjá
London School of Economics and Political Science út skýrslu í mars á þessu ári um
mat á efnahagslegum áhrifum Help to Buy. Niðurstaða þeirrar rannsóknar var
eftirfarandi:
We find that HtB increased house prices by more than the expected
present value o f the implied interest rate subsidy and had no discernible
effect on construction volumes in the Greater London Authority (GLA),
where housing supply is subject to severe long-run constraints and
housing is already extremely unaffordable. HtB did increase construction
numbers withoutaffecting prices near the English/Welsh border, an area
with less binding supply constraints and comparably affordable housing.
HtB also led to bunching o f newly built units below the price threshold,
building o f smaller new units and an improvement in the financial
performance o f developers. We conclude that credit expansion policies
such as HtB may be ineffective in tightly supply constrained and already
unaffordable areas.
Það að auðvelda ungu fólki skuldsetningu til kaupa á fasteign á svæðum þar sem
framboð er mjög takmarkað mun koma til með að hækka fasteignaverð þar enn
frekar nema tekið sé á framboðsvandanum samhliða. Slíkt úrræði gæti því aukið á
verðsveiflur á íbúðamarkaði, en á sama tíma er verið að takmarka ávinning fólks í
þröngri fjárhagslegri stöðu af íbúðaverðshækkunum þar sem vextirnir eru tengdir
við eignaverð.
2. Skilyrði lánanna vinna gegn markmiðum frumvarpsins og leiða til þess
að stuðningurinn rennur að stórum hluta til þeirra sem þurfa ekki á
honum að halda.
Til þess að geta fengið hlutdeildarlán þarf umsækjandi að uppfylla ákveðin
skilyrði sem fram koma í frumvarpinu ásamt skilyrðum sem ráðherra á að setja
með reglugerð.
Skilyrði Athugasemd
Á aðeins við um Með því að afmarka hlutdeildarlánin við nýbyggðar
nýbyggðar hagkvæmar íbúðir, sem nú þegar eru að seljast á hærra verði en
íbúðir eldri íbúðir, eru líkur á því að það skapist sérstakur
markaður fyrir hlutdeildarlánsíbúðir sem seldar verði á
hærra verði en aðrar íbúðir fyrstu kaupanda, eins og
raunin varð í Skotlandi.
Lán sem kemur á undan Ungt fólk og tekjulágir eru einmitt þeir hópar sem er
hlutdeildarláni í veðröð líklegastir til að taka 40 ára lán því slíkt lán er með
skal að jafnaði ekki vera lægri greiðslubyrði en 25 ára lán. Til að úrræðið gagnist
til lengri tíma en 25 ár. helst þeim sem þurfa á því að halda ætti að afnema
hámarkslánstíma. Skilgreina þarf hvað átt er við með að
lánin séu að jafnaði til 25 ára.
3
http://cep.lse.ac.uk/pubs/download/dp1681.pdf
SA
Umsækjandi skal verja
skattfrjálsri ráðstöfun
séreignasparnaðar til
lækkunar höfuðstóls
fasteignaláns á fyrsta
veðrétti.
Skynsamlegt er að ráðstafa séreignasparnaði
skattfrjálst inn á höfuðstól fasteignaláns. Með því að
festa það í lög er þó verið að útiloka þann möguleika að
nýta séreignasparnað til greiðslu inn á afborgun
óverðtryggðs láns sem gæti lækkað afborgun lánsins
niður fyrir 40% af ráðstöfunartekjum.
Þessi skilyrði gera þeim, sem helst þyrftu á aðstoðinni að halda, erfiðara fyrir.
Frumvarpið mun því aðeins gagnast þeim sem standast greiðslumat fyrir 25 ára
fasteignalán og eru þá líklega nær efri hluta tekjumarkanna en þeim neðri.
Samkvæmt greinargerð frumvarpsins eiga hlutdeildarlánin fyrst og fremst að
gagnast þeim sem eru í 4.-7. tekjutíund sem samkvæmt skilgreiningu ætti að
teljast til millitekjufólks fremur en tekjulágs. Samkvæmt töflu 5 í greinargerð
frumvarpsins eru það einmitt þær tekjutíundir sem fá mestan húsnæðisstuðning
nú þegar. Ef stjórnvöld telji að þeir sem falli undir þessar tekjutíundir þurfi
aukinn húsnæðisstuðning gefur það til kynna að núverandi stuðningskerfi séu
ekki að virka sem skildi.
Það er því töluverð hætta á því að hlutdeildarlánin gagnist fyrst og fremst þeim
sem þurfa minnst á þeim að halda. Húsnæðisstuðningi hins opinbera væri mikið
betur varið í þá sem sannarlega þurfa á honum að halda.
3. Of rúmar reglugerðaheimildir ráðherra
Samkvæmt d-lið 2. gr. frumvarpsins er ráðherra meðal annars heimilt að kveða
nánar á um hvaða skilyrði íbúðarhúsnæði skal uppfylla, þ.m.t. hámarkskaupverð,
stærðarviðmið og samstarf við byggingaraðila skv. 29. gr. a., heimildir til að veita
undanþágu frá 6. og 7. tölul. 1. mgr. 29. gr. b., nánari skilyrði fyrir veitingu
hlutdeildarlána, þar á meðal um frekari skilyrði þess að geta fengið hlutdeildarlán,
uppfærð tekjumörk og um eignastöðu kaupanda skv. 29. gr. b., endurgreiðslu
hlutdeildarlána skv. 29. gr. c., mat á endurgreiðslufjárhæð skv. 29. gr. c., heimildir
til tímabundinnar útleigu íbúðarhúsnæðis skv. 6. mgr. 29. gr. c. og
gjaldfellingarheimild skv. 6. og 7. mgr. 29. gr. c.
Eins og sjá má er um mjög rúma heimild að ræða. Ofangreind atriði kunna að fela
í sér takmörkun á réttindum borgara sem gætu notið verndar 72. gr.
stjórnarskrárinnar auk þess sem mörg þessara atriða eru mjög matskennd. Það
færi því betur á því að þau yrðu betur leidd til lykta í lögunum sjálfum og að
reglugerðarheimildin yrði þrengd.
4. Samantekt
Markmið frumvarpsins um að styðja við fasteignakaup ungs fólk og tekjulágra er
göfugt. Óljóst er hins vegar hvort hlutdeildarlánin munu í raun bæta kjör þessara
hópa og vinna sum skilyrði frumvarpsins gegn því. Ef marka má reynslu annarra
ríkja af sambærilegum lánum eru hlutdeildarlán líkleg til þess að hækka
fasteignaverð nýrra íbúða á ákveðnum svæðum og gagnast þeim sem geta keypt
4
íbúð án þessa stuðnings. Mikilvægt er að stuðningurinn sé ekki of almennur en
frekar afmarkaður við þann hóp sem þarf á aðstoðinni að halda.
Samtök atvinnulífsins telja að vinna þurfi frumvarpið betur áður en það
verður að lögum. Markmiðið er gott en úrræðið sjálft vekur upp margar
spurningar sem þarf að svara. Læra þarf af reynslu annarra ríkja og koma í veg
fyrir að stuðningur af þessu tagi þrýsti upp húsnæðisverði og gagnist fyrst og
fremst þeim sem þurfa lítið eða ekkert á honum að halda.
Samtök atvinnulífsins þakka fyrir tækifærið að koma sínum sjónarmiðum á
framfæri og bjóða fram frekari aðstoð sé þess óskað.
Virðingarfyllst,
Halldór Beniamín Þorbergsson
framkvæmdastj óri
5