19. júní2010
Tilv.: 2006089
Nefndasvið Alþingis
Alþingi
150 Reykjavík
Efni: Umsögn Seðlabanka íslands um frumvarp til laga um hlut-
deildarlán
Með tölvupósti dagsettum 15. júní 2020 óskaði velferðamefnd Alþingis
eftir umsögn Seðlabanka Islands um frumvarp til laga um húsnæðismál
(hlutdeildarlán), 926. mál.
Seðlabanki íslands hafði tækifæri til þess kynna sér megindrættina í
fyrirhugaðri útfærslu hlutdeildarlána áður en frumvarpið var lagt fram.
Eins og frumvarpið er útfært telur Seðlabankinn að líkleg efnahagsleg
áhrif og áhrif á fjármálastöðugleika af upptöku hlutdeildarlána yrðu lítil,
einkum í ljósi þess að vaxtabætur verða skertar á móti. Með hlut-
deildarlánum sem beint er að skýrt afmörkuðum hópi sem getur illa án
slíkrar aðstoðar verið ættu stjórnvöld með öðrum orðum að geta náð
félagslegum markmiðum sínum án merkjanlegra áhrifa á verðlagsþróun
og fjármálastöðugleika.
Þetta mat er þó bundið áformunum eins og þau eru sett fram í frum-
varpinu, þ.e. að hlutdeildarlán verði ekki útvíkkuð frá því sem nú er
kynnt. Verði einhverjir þættir útvíkkaðir eða rýmkaðir frá því sem frum-
varpið kveður á um, t.d. tekjumörk, hlutfall hlutdeildarlána af kaupverði
eða gerð húsnæðis, gæti það haft þau áhrif að Seðlabankinn sæi sig
knúinn til þess að grípa til mótvægisaðgerða með því að auka aðhald á
sviði peningamála, t.d. með hærri vöxtum, og/eða á sviði þjóðhagsvar-
úðar frá því sem ella hefði orðið. Til dæmis kynni að þurfa að bregðast
við hækkandi fasteignaverði með hertum reglum um veðsetningarhlut-
föll fasteignalána og um skulda- og greiðslubyrðarhlutföll lántakenda,
en einnig kynni að verða nauðsynlegt að bregðast við verri útlánagæðum
og aukinni sveiflutengdri kerfísáhættu í bankakerfmu með því að herða
eiginfjárkröfur á banka og þar með að þrengja svigrúm til útlána. Sama
á við þau mörk sem kynnt eru í kaflanum Tímabundið og afmarkað
úrrœði í greinargerð með frumvarpinu.
Minna má á að fyrr á öldinni voru gerðar breytingar á opinberum hús-
næðislánum þar sem ekki var nógu varlega farið. Afleiðingarnar urðu
S E Ð L A B A N K I Í S L A N D S
m.a. mikil hækkun húsnæðisverðs og mikill íjárhagsvandi íbúðalána-
sjóðs sem enn er óleystur. Þetta undirstrikar mikilvægi þess að var-
færnissjónarmið verði látin ráða við upptöku hlutdeildarlána. í ljósi
reynslunnar telur Seðlabankinn því rétt að leggja sérstaka áherslu á að
ekki verði hvikað frá þeim takmörkunum á umfangi hlutdeildarlána sem
frumvarpið felur í sér.
Bent skal á að þar sem um getur verið að ræða ríkisaðstoð sem fellur
undir EES samninginn er mikilvægt að gætt sé meðalhófs og leitast sé
við að gæta jafnvægis á milli hagsmuna einkaaðila á markaði, sem bjóða
vöru og þjónustu, sem gæti talist vera í samkeppni við hlutdeildarlánin,
og hagsmuna ríkisins, sem kýs að skipuleggja hluta húsnæðismarkaðar-
ins með stjómmálaleg markmið í huga. Fljótt á litið virðist Seðlabank-
anum sem frumvarpið uppíylli þetta skilyrði en bankinn vekur athygli á
að breytingar sem fælu í sér að fleiri eða stærri hópar gætu nýtt sér úr-
ræði stjómvalda sem hér um ræðir munu kalla á nýtt mat.
Þá vekur Seðlabankinn athygli á því að svo virðist sem veiting hlut-
deildarlána falli ekki undir gildissvið laga nr. 118/2016 um fasteignalán
til neytenda, sbr. 5. tölulið 1. mgr. 3. gr. laganna, enda er miðað við að
lánin standi aðeins takmörkuðum fjölda lántakenda til boða. Breytingar
sem kunna að vera gerðar á frumvarpinu þarf að skoða með framangreint
í huga.
Seðlabankinn telur einnig mikilvægt að hugað verði að upplýsingagjöf
til neytenda þar sem um óhefðbundin lán er að ræða. Þá þyrfti að vera
skýrara hvemig vextir eru ákvarðaðir fari tekjur lántaka yfir tekjumörk
á lánstímanum.
I frumvarpinu er gert ráð fyrir að ríkissjóður fjármagni hlutdeildarlán
með skuldabréfaútgáfu. Útgáfa að fjárhæð 4 ma.kr. útgáfu á ári í 10 ár
fæli í sér aukningu skulda ríkissjóðs um 40 ma.kr. Áhætta ríkissjóðs af
hlutdeildarlánum felst í umfangi þeirra og verðþróun á fasteigna-
markaði. Yfir lánstíma hlutdeildarlánanna ber ríkissjóður vaxtakostnað
af lánum sínum en hlutdeildarlánin em vaxtalaus sem endurspeglar
beinan stuðning ríkisins við lántakendur. Hækki fasteign í verði á láns-
tímanum umfram almennt verðlag og vaxtakostnað ríkissjóðs fær ríkis-
sjóður framlag sitt til baka. Hækki fasteignin hins vegar ekki nægilega
mikið í verði yfir lánstímann, eða lækki jafnvel í verði, verður um beint
tap ríkissjóðs að ræða. Erfítt er að leggja mat á hvort og hve miklu
ríkissjóður gæti tapað á hlutdeildarlánum enda verður það lántakenda
hjá HMS að ákveða hvort og hvenær þeir selja fasteign sína. Haldi þær
fjárhæðartakmarkanir sem tilgreindar eru í frumvarpinu yfir tíu ára tíma-
bilið sem ætlunin er að úrræðið standi til boða verður áhætta ríkissjóðs
hófleg og ætti að öllum líkindum ekki að hafa marktæk áhrif á fjár-
mögnunarkjör ríkissjóðs á markaði eða lánshæfísmat.
S E Ð L A B A N K I Í S L A N D S
í greinargerð með frumvarpinu undir lið 6, mat á áhrifum, er gert ráð
fyrir að lagður verði 1 ma.kr. á ári í varasjóð til að girða fyrir þörf fyrir
viðbótarframlög í framtíðinni. Mögulega er hér átt við að varasjóðurinn
eigi að vera 1 ma.kr. yfir allt tímabilið sem er um 2,5% af fjárhæð
hlutdeildarlána. í greinargerðinni segir ekkert um hvemig varasjóðurinn
skuli ávaxtaður.
Virðingarfyllst
SEÐLABANKIÍSLANDS