Húsnæðismál

Umsögn í þingmáli 926 á 150. þingi


Þingmál lagt fram: 10.06.2020 Tegund þingmáls: Lagafrumvarp Fjöldi umsagna við þingmál: 18 Fjöldi umsagnarbeiðna við þingmál: 34 Ferill þingmálsins á althingi.is Sendandi: Ásbrú ehf. Viðtakandi: Velferðar­nefnd Dagsetning: 19.06.2020 Gerð: Umsögn
Nefndarsvið Alþingis b.t. Velferðarnefnd Austurstræti 8 -10 150 Reykjavik nefndasvid@althintji.is Reykjanesbæ r 19. júní 2020 SENT MEÐ TÖLVUPÓSTI Umsagnaraðili: Ásbrú ehf. kt. 5 7 0 8 1 5 -0 6 7 0 Flugvallarbraut 752 ingi@ 235.is Efni: Umsögn Ásbrú ehf. um frumvarp til laga um húsnæðismál (hlutdeildarlán), 926. mál, þskj. 1662,150. löggjafarþing 2019-2020. I. Um Ásbrú ehf. og starfsemi þess. Ásbrú ehf. keypti síðla árs 2 0 1 6 um talsvert magn íbúða auk annarra fasteigna a f Þróunarfélagi Keflavíkurflugvallar (Kadeco). Alls voru keyptar um 4 5 0 íbúðir, sem hafa verið endurbæ ttar að verulegu leyti. Auk þess keypti félagið mikið magn atvinnuhúsnæðis sem saman mynda um 8 0 .0 0 0 m 2 af húsnæði á Ásbrú sem skiptist til helminga í íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Félagið lagði mikla vinnu í stefnumótun fyrir eignasafnið og ákvað að horfa til langs tíma og þróa svæðið með sameiginlega hagsmuni íbúa, sveitarfélagsins og félagsins að leiðarljósi. Niðurstaða þeirrar stefnum ótunar var sú að það þjónaði hagsmunum svæðisins best að sam setning íbúa á Ásbrú væru bæði leigjendur og húsnæðiseigendur. Áður en félagið hóf starfsem i átti nær enginn íbúi á Ásbrú sitt eigið húsnæði og bjuggu því um 2 .000 leigjendur á svæðinu en í dag búa tæplega 3 .500 manns á Ásbrú og húsnæðiseigendum fjölgað talsvert. Ásbrú ehf. ákvað að endurbæta íbúðareignir sínar um talsvert og bjóða þær til sölu á verði sem var og er um talsvert hagstæðara en gengur og gerist á Reykjanesi. Þær endurbætur sem ráðist var í eru það umfangsmiklar að íbúðirnar eru sam bærilegar við nýbyggingar að mati Ásbrúar. Á vefsíðunni www.bov.abraut.is má t.a.m. sjá dæmi um þær íbúðir sem félagið hefur til sölu. Eignirnar eru þriggja herbergja, 95m 2 og kosta frá 26,9 m.kr. til 28 ,4 m.kr. Til sam anburðar má benda á að á kynningarfundi hjá Húsnæðis- og m annvirkjastofnun (hér eftir nefnd „HMS") í tengslum við frumvarp þetta kom fram að hám arksverð á þriggja herbergja íbúð gæti numið allt að 38 m.kr. sem er 4 1 % hæ rra verð en ódýrasta íbúðin sem til sölu er á Bogabraut. Hjálagt eru myndir af einu fjölbýlishúsi í eigu Ásbrúar ehf. sem farið hefur í gegnum um talsverðar endurbætur. Frá árinu 2 0 1 7 hefur Ásbrú ehf. selt ríflega 130 íbúðir til einstaklinga en jafnfram t hafa aðrir aðilar selt til einstaklinga og því ekki óvarlegt að áætla að ríflega 180 íbúðir á Ásbrúarsvæðinu séu kom nar í einkaeigu. 1 mailto:nefndasvid@althintji.is mailto:ingi@235.is http://www.bov.abraut.is Ásbrú ehf. rekur einnig ríflega 300 leiguíbúðir í 17 byggingum. Flestar íbúðir hafa verið endurbættar með sama hætti og þær íbúðir sem félagið hefúr selt. Ásbrú ehf. er afar stolt af þeirri uppbyggingu sem félagið hefur leitt á Ásbrúar svæðinu og telur félagið svæðið vera kjörið til þess að efla byggð og fjölskyldulíf í Reykjanesbæ. II. Um þingmálið. Almennt. Fyrirsvarsmenn Ásbrú ehf. hafa farið yfir þingmálið og eru alm ennt jákvæðir um efni þess. Ásbrú ehf. telur að það skref sem stigið er í þá átt að styðja við fyrstu kaupendur undir ákveðnum tekjumörkum með þessum hætti bæði virðingarvert og nauðsynlegt. Ásbrú telur þó engu að síður þó tilefni til að gera þá athugasemd við frumvarpið að úrræðið standi einungis til boða þegar um nýjar eignir er að ræða, sbr. 5. mgr. 2. gr. frumvarpsins. í greinargerð sem fylgir frumvarpinu virðist áhersla lögð á hagkvæmar nýbyggingar enda á frumvarpið að auka hvata til að byggja hagkvæmt íbúðarhúsnæði. Þá er reifað að hagsmunum ríkissjóðs sé betur borgið með að frumvarpið kveði á um að eingöngu séu veitt hlutdeildarlán vegna nýs íbúðarhúsnæðis þar sem vænta má að slíkar eignir muni halda verðgildi sínu fremur en þær sem gætu þarfnast endurbóta. Þá virðist skv. greinargerð með frumvarpinu þessari kvöð vera ætlað að sporna gegn verðhækkun á fasteignaverði almennt. Endurbætt fyrirliggiandi húsnæði svo °o tt sem nvLL Á sama tíma og umsagnaraðilar taka undir fyrrgreind sjónarm ið ráðherra um áherslu á hagkvæmar nýbyggingar þykir rétt að benda á að sérútbúinn hvati til nýbygginga getur haft öfug áhrif á nauðsynlegar endurbætur í grónum hverfum og byggðarlögum. Samanburður á ferm etraverði í byggðarkjörnum utan höfuðborgarsvæðisins leiðir af sér að byggingarkostnaður nýs fjölbýlishúss er í einhverjum tilvikum allt að tvöfalt hæ rri en gagngerar endurbætur á fyrirliggjandi húsnæði. Umfangsmiklar endurbætur geta verið á þann veg að í raun er sem um nýtt húsnæði væri um að ræða. Til að gæta að hagsmunum ríkissjóðs hvað varðar vænt verðgildi þeirra eigna sem undir frumvarpið falla mætti líta til þeirra gagnaskila sem byggingaraðili þarf að standa skil á hvað endurbæturnar varðar. Þegar m eiriháttar endurbætur eiga sér stað í eldri eignum getur það leitt til þess að viðkomandi eign falli tímabundið í ákveðinn flokk sem kenndur er við matsstig 9. Það m atsstig er sam bærilegt við 4. byggingarstig nýbygginga (fokheldi). Til að bygging fái öryggis- og lokaúttekt vegna endurbóta af m atsstigi 9 þarf m.a. • Umsókn um byggingarleyfi • Aðaluppdrættir (yfirfarnir afbrunahönnuði) • Greinargerð hönnuða • Teikningar a fh ita , neyslu og raflögnum • Byggingarstjórnauktryggingar • Skráningu m eistara 2 • Stöðuúttektir á framkvæmdatíma • Yfirlýsingu um verklok helstu verkþátta • Senda prófanir/m æ lingar á Mannvirkjastofnun með afriti til byggingarfulltrúa • Yfirlýsingar um þrýstiprófanir, stillingu og virkni stýritækja, brunaþéttingar, vottanir o.s.frv. • Öryggis- og lokaúttekt Vænt áhrif þess að eignir fari í gegnum m eiriháttar endurbætur sbr. m atsstig 9 eru m.a. þau að búa til efnahagslega hvata til nýsköpunar tengdri hagvæmni endurbóta bygginga utan höfuðborgarsvæðisins þar sem m arkaðsaðstæður myndu allajafna ekki réttlæ ta það. Má þar nefna betri nýtingu mannvirkja og þjónustuþátta sem snúa að ungu fólki og þeirra fjölskyldumynstri, sem og nýtingu fyrirliggjandi innviða líkt og skóla og frístundastarfs. Eins er það umhugsunarvert að frumvarpið sé að óbreyttu með stæ rðarm örk sem takm arkandi þátt hvað hagkvæmni varðar sem skuli útfæra sérstaklega í reglugerð. Ásbrú ehf. fellst á að skiljanlegt sé að takm arkanir nái til alm ennra verðm arka m.a. út frá herbergjafjölda skv. árlegum viðmiðum en Ásbrú ehf. hefur sýnt fram á í sinni starfsem i hvernig ná megi fram verulegum gæðum íbúðareigna á hagkvæman hátt án þess að það komi niður á stærðum alrýma viðkomandi eignar. Ásbrú ehf. hefur með nálgun sinni og nýsköpun náð, á ábyrgan máta að endurbæ ta eldra húsnæði sem stenst allar þær kröfur sem gerðar eru til nýbygginga á m arkaðssvæði sem h entar hvað best þeim aðilum sem frumvarpið sem er til umsagnar ætti að koma til móts við. Bvggingarkostnaður nvbvgginga í ljósi aðalmarkmiðs úrræðisins, sem er að auðvelda ungu fólki og tekjulágum fyrstu skrefin á fasteignamarkaði, skýtur það skökku við að binda það við nýbyggingar. Sam kvæmt Byggingarlykli Hannarrs, sem er upplýsingarit fyrir íslenska byggingariðnaðinn, má vænta þess að byggingarkostnaður fjölbýlishúsa sé að lágmarki 3 7 0 .000 kr./m 2. Umræða tengd þessu um áhrif á fram boðshlið íbúðam arkaðarins á vel við þar sem efnahagslegir hvatar eru til að byggja á fyrrgreindu lágmarksverði, annars ekki. Því getur verið töluvert hagkvæmara, og það þjónað markmiðum frumvarpsins, að stuðla að hagkvæmu húsnæði, að næ r algjörlega endurbætt húsnæði falli þar undir, þar sem stofnkostnaður, að viðbættum endurbótakostnaði er í flestum tilvikum lægri en kr. 3 7 0 .0 0 0 k r./m 2. Eins er þess sérstaklega getið í umsögn Seðlabankans að hluti hlutdeildarlána (4. ma.) sé einungis 0,7% af heildarveltu fasteignam arkaðarins 2 0 1 9 og því ósennilegt að veiting hlutdeildarlána muni hafa m arktæk áhrif á þróun fasteignaverðs almennt. Eigi frumvarpið að hafa tilætluð áhrif á svonefndum köldum m arkaðssvæðum , þar sem byggingarkostnaður er hærri en markaðsvirði íbúðarhúsnæðis, þarf að útvíkka þær eignir sem fallið geta undið frumvarpið svo það taki til verulegra endurbóta á þann máta sem að ofan er lýst. Að framangreindu virtu telur þó Ásbrú ehf. rétt og eðlilegt að halda sam þykktarferli HMS óbreyttu að breyttu brejdanda þannig að sannarlega endurbæ ttar og hagkvæmar íbúðir falli einnig þar undir, en Ásbrú telur óþarft að skilgreina sérstaklega ferm etrafjölda í því samhengi. III. Athugasemdir við einstaka greinar frumvarpsins. Um 2. gr. 3 Með vísan til fram angreindrar umfjöllunar leggur Ásbrú ehf. til að 5. mgr. 2. gr. frumvarpsins (5. mgr. 29 . gr. a) verði breytt á þann veg að endurbættar íbúðir verði einnig lánshæ far til hlutdeildarlána. Þó myndi HMS áfram þurfa að samþykkja íbúðina sem hagkvæma samkvæmt viðmiðum sem nánar yrðu útfærð af ráðherra. Yrði fallist á sjónarmið Ásbrú ehf. gæti 5. mgr. 2. gr. frumvarpsins hljóðað svo: Aðeins er lánað fyrir íbúðum sem hafa verið sam þykktar af Húsnæðis- og m annvirkjastofnun sem hagkvæmar íbúðir á grundvelli sam nings sölu- eða byggingaraðilans við stofnunina. Með hagkvæmum íbúðum sam kvæm t ákvæði þessu er meðal annars átt við íbúðir sem uppfylla verðm örk sam kvæm t reglugerð sem ráðherra setur og íbúðir sem taka mið af herbergjafjölda miðað við fjölskyldustærð. Þá skal horft til þess að hvetja til nýsköpunar í m annvirkjagerð við uppbyggingu hagkvæmra íbúða fyrir fjölskyldufólk. Æ skilegt væri að gerðar yrðu kröfur til söluaðila um lágmarksfjölda íbúða sem hann hefur til sölu og gætu fallið undir hlutdeildarlán í því skyni að takmarka samninga HMS við slíka sm æ rri aðila á markaði. IV. Lokaorð Ásbrú ehf. styður þingmálið og leggur til að það verði samþykkt með þeim breytingartillögum sem gerðar eru hér að framan. Fulltrúar Ásbrúar ehf. eru reiðubúnir að koma á fund nefndarinnar til að fylgja eftir þessari umsögn ef þess er óskað. Þá myndi það vera fulltrúum Ásbrú ehf. sönn ánægja að taka á móti nefndarmönnum og sýna þeim Ásbrúarsvæðið hefðu nefndarmenn áhuga á að fræ ðast nánar um þær endurbætur þá uppbyggingu þar hefur farið fram á síðastliðnum árum. Virðingarfyllst, Ingi Rafnar Júlísson Framkvæmdastjóri. Viðhengt: 1. Myndir a f endurbættu húsnæði við Bogabraut 963 . 4 Fylgiskjal 1 við um sögn Ásbrú ehf. um frumvarp til laga um húsnæ ðism ál (hlutdeildarlán), 926 . mál, þskj. 1662 , 150. löggjafarþing 2 0 1 9 -2 0 2 0 . Myndir af Bogabraut 963 19. júní 2 0 2 0